Clasificarea spațiilor de birouri

Când vine vorba de spații de birouri, este destul de clar că blocul turn ultramodern din centrul orașului, cu marmură italiană importată în hol și recepție luxoasă, este clasificat ca fiind de "clasă A" în lumea imobiliară comercială. În același timp, probabil că nu este o surpriză faptul că spațiul de birouri fără pretenții, cu pereți din panouri și iluminare fluorescentă, situat într-o zonă mai puțin selectă a orașului, este probabil desemnat "Clasa C". 

Nu toate clădirile de birouri sunt create la fel - motiv pentru care există un sistem general de clasificare a acestora în funcție de vechime, facilități, estetică și infrastructură generală. Brokerii imobiliari folosesc aceste clasificări pentru a pregăti datele de piață și pentru a justifica costul contractelor de închiriere din cadrul clădirii.

Clădirile de birouri sunt, în general, clasificate în una dintre cele trei categorii: Clasa A, Clasa B sau Clasa C. Standardele variază de la o piață la alta, iar fiecare categorie este definită în raport cu cele similare. Clasificarea clădirilor permite unui viitor chiriaș sau cumpărător să diferențieze clădirile și să analizeze rațional datele de piață. 

Desigur, stabilirea prețului pentru spațiile de birouri nu este o știință exactă; intră în joc o varietate de factori, de la starea pieței imobiliare locale până la facilitățile oferite de clădire. Din acest motiv, oricât de oficiale ar suna, aceste clasificări sunt oarecum subiective - un lucru de care trebuie să țineți cont în negocierile de închiriere. Deși nu există o formulă definitivă pentru fiecare clasă, caracteristicile generale ar fi următoarele:

Spații de birouri Clasa A

Spațiile de birouri de cea mai bună calitate de pe piață sunt considerate de clasă A. În general, aceste spații sunt construite recent și au fost prevăzute cu dotări de top, facilități, sisteme de ventilare și climatizare eficiente și tehnologii de ultimă generație. Clădirile de clasă A sunt atractive din punct de vedere estetic și au o prezență semnificativă în locații de mare vizibilitate, cum ar fi cartierul central de afaceri al unui oraș, notează Building Owners and Managers Association International (BOMA) (asociație internațională care reunește proprietari și dezvoltatori de clădiri de birouri, precum și pe cei ce furnizează servicii către aceștia). În mod normal, aceste spații sunt întreținute de companii de administrare a proprietății cu reputație, care le mențin un aspect impecabil. De asemenea, dispun de un sistem de administrare automatizată a clădirii (Building Management System).

Înălțimea de minim 2,7 m pe nivel este o altă caracteristică comună a clădirilor de clasa A. Multe clădiri înalte se încadrează în această categorie; iar spațiile din interiorul acestor structuri tind să aibă, de asemenea, plafoane mai înalte și o suprafață minimă de 1.000 mp pe nivel. Un hol central de mari dimensiuni, lifturi moderne și o suprafață vitrată mare sunt, de asemenea, tipice pentru clădirile din această categorie. De asemenea, acestea oferă minim un loc de parcare la 70-150 mp închiriabili, precum și servicii de pază și supraveghere.

Tarifele de închiriere din clasa A sunt de obicei mai mari decât chiriile medii din oraș, iar facilitățile acordate chiriașilor, cum ar fi taxele reduse sau consimțământul de subînchiriere, sunt rare, deoarece spațiul de primă clasă este solicitat în mod competitiv. Birourile din aceste clădiri sunt adesea populare în rândul companiilor de profil înalt, companiilor de renume sau celor care doresc să își creeze o anumită imagine sau firmelor care lucrează la nivel de „gulere albe”, cum ar fi instituțiile financiare și firmele de avocatură.

Spații de birouri Clasa B

Proprietățile de clasă B sunt considerate drept convenabile în ceea ce privește facilitățile oferite de spațiile de birouri. Aceste clădiri nu au, de obicei, aceleași dotări de înaltă calitate, detalii arhitecturale și holuri impresionante ca spațiile de clasă A, dar sunt, în general, structuri frumoase cu facilități complet funcționale. Printre dotările obligatorii pentru acest standard se numără sistemele de climatizare și de telecomunicații și locurile de parcare. Conform BOMA, spațiile de birouri de clasă B sunt cele care nu îndeplinesc cel mult două criterii pentru a se încadra în clasa A.

Locațiile lor semicentrale, echipamentele din clădiri și dotările sunt caracterizate ca fiind medii sau peste medie. Prin urmare, spațiile de birouri de clasa B tind să aibă chirii medii pe piață. Majoritatea clădirilor de clasă B au mai puțin de patru etaje (o suprafață construită de 1.000 - 3.000 mp cu până la 500 de metri pătrați pe nivel) și se găsesc adesea în suburbii sau la marginea marilor districte financiare.

Un alt factor care separă clădirile de clasă A și B este vechimea. Clădirile din clasa B sunt de obicei mai vechi decât cele din clasa A și se pot confrunta cu un anumit grad de deteriorare. Unele clădiri încep cu un rating de clasă A, dar sunt retrogradate după 10 ani sau după ce semnele de uzură devin evidente.

Adesea, investitorii vizează aceste clădiri ca investiții, deoarece clădirile de clasă B, bine amplasate, pot fi readuse la gloria lor de clasă A prin renovări - cum ar fi îmbunătățirea fațadelor și a zonelor comune. Clădirile de clasă B nu ar trebui, în general, să fie învechite din punct de vedere funcțional și ar trebui să fie bine întreținute. Ele sunt preferate de companiile care nu au o relație directă cu clienții sau de firmele mari, cu mulți angajați.

Spații de birouri Clasa C

Spațiile comerciale de birouri din clasa C sunt structurile de cea mai scăzută calitate de pe piață - însă sunt și cele mai avantajoase din punct de vedere al prețului de închiriere. Acestea tind să fie situate în zonele cele mai puțin dorite ale orașelor și, de obicei, au nevoie de reparații majore sau de o renovare completă. Nevoia de reparații sau modernizări semnificative este, de obicei, rezultatul vechimii clădirii, deoarece proprietățile de clasa C au, în general, o vechime mai mare de 20 de ani.

Unele proprietăți de clasa C rămân ocupate, impunând rate de închiriere mai mici și atrăgând chiriași cu afaceri mai mici, care nu își permit spații mai luxoase sau care nu au nevoie ca afacerile lor să fie localizate în hub-uri centralizate. Alte clădiri de clasă C sunt vândute ca oportunități de reabilitare.

Cu unele îmbunătățiri și reparații, o clădire de clasă C poate fi modernizată la clasa B, deși este puțin probabil ca aceasta să ajungă vreodată la statutul de clasă A, din cauza amplasării și vechimii sale.

Investește în facilități pentru a câștiga pe termen lung

În ciuda încercărilor de a clasifica calitatea spațiului, nu există un sistem oficial de clasificare strict și precis, iar brokerii de pe piețele individuale nu operează după un set unic de definiții pentru fiecare clasă. Sfatul nostru este ca, în calitate de proprietar de firmă, să investiți în spații de clădire care dispun de toate facilitățile de care compania voastră are nevoie pentru a obține succesul în afaceri!

Grupuri precum BOMA oferă descrieri generale ale celor trei clase, dar este vorba pur și simplu de un cadru deschis la interpretare. Deși variază de la o firmă la alta, criteriile pe care brokerii le folosesc de obicei pentru a clasifica clădirile includ: vechimea clădirii, locația/accesibilitatea, infrastructura, capacitățile tehnologice, ratele de închiriere, percepția pieței, calitatea sistemului de ventilație și climatizare, cât de bine este întreținută, finisajele, chiriașii, proprietatea și, bineînțeles, facilitățile. Toate acestea pot determina dacă o proprietate este sau nu clasificată ca spațiu de birouri de clasa A, B și C.

Pe lângă cele trei clase descrise anterior, apariția noilor tehnologii și investițiile în facilități deosebite au dus la apariția unor standarde complementare clasei A de birouri, cum ar fi clădirile de birouri de tip boutique, clădirile cu certificări „verzi” sau cele cu certificare WELL. 

Certificările green („verzi”) se obțin printr-o evaluare realizată de experți acreditați cu privire la îndeplinirea unor criterii ecologice specificate de diverse standarde internaționale. Cele mai des utilizate sunt standardele BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), elaborate în UK și LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), elaborate în Statele Unite. Aceste clădiri sunt proiectate și construite de la început pentru a respecta standardele verzi, astfel încât să aibă un impact redus asupra mediului înconjurător și să micșoreze gradul de poluare generat de clădirea nou construită. Printre caracteristicile unei clădiri  „verzi” se numără  eficiența energetică sporită și folosirea unor surse ecologice de energie, utilizarea eficientă a apei, un aport ridicat de lumină naturală, folosirea unor materiale sustenabile, gestionarea performantă a materialelor, energiei și deșeurilor  - atât în timpul procesului de construcție, cât și după aceea. Pe lângă efectul benefic asupra mediului, clădirile „verzi” aduc beneficii palpabile nu doar pentru proprietari, ci și pentru chiriași - prin scăderea costurilor cu utilitățile cu 20-30% față de o clădire necertificată, respectiv costuri ale mentenanței mai mici în cazul localităților care susțin dezvoltarea acestor clădiri prin reduceri de taxe / impozite. Obținerea certificării generează o cerere mai mare de închiriere și o creștere a valorii clădirii.

Standardul WELL se obține în urma unui sistem de măsurare, certificare și monitorizare a impactului pe care spațiul de lucru (clădirea de birouri) îl are asupra sănătății și stării de bine a angajaților care lucrează în clădire. Standardul cu trei niveluri de certificare (Silver, Gold și Platinum) integrează 7 criterii principale care se referă la caracteristicile aerului (calitate, purificare, umidificare), apei (calitate, filtrare), luminii (aport lumină naturală, culoare și reglare intensitate), facilităților de luat masa (varietate și calitate etc.), facilităților de făcut sport (fitness, bicicletă, scări), confortului (mobilier, protecție fonica etc.) și minții (socializare, spații de liniște, îngrijire copii etc.).    

Dacă aveți nevoie de consultanță pentru a găsi spațiul de birouri ideal pentru afacerea voastră, Activ Property Services vă stă la dispoziție cu  o gamă largă de anunțuri și oferte cu spații de birouri de închiriat și de vânzare în România. „Portofoliul nostru de birouri include peste 500 de clădiri la nivel național, cele mai multe fiind amplasate în București, Timișoara și Cluj-Napoca. Portofoliul include clădiri de clasa A și B, cu specificații și layout-uri variate, având suprafețe disponibile care pornesc de la 75-150 m2 și ajung la mii de metri pătrați, pretabile atât pentru IMM-uri, cat și pentru ocupanți mari”, spune Florian Gheorghe - Head of Office Activ Property 

De exemplu, Activ Property Services oferă clienților, în București, peste 400 de clădiri de birouri, cum ar fi:

- clădiri noi cu certificări verzi (U-Center, Matei Millo / Tandem, Orhideea Towers, Tiriac Tower, Globalworth Square etc.)

- clădiri de clasă A reprezentative (America House, Opera Center, Crystal Tower, Metropolis Center, Charles de Gaulle Plaza etc.)

- business parcuri de clasă A (The Bridge, Timpuri Noi Square, Globalworth Campus, Global City, Hermes Business Campus etc.)

- clădiri reprezentative clasă B (DV24, Floreasca 60, Unimed Center, Casa Moșilor etc.)

- clădiri boutique (Avantgarde, Arion.Green, Emanoil Porumbaru 25a, Caramfil 69 etc.)