Piața imobiliară a spațiilor de birouri în prima jumătate a anului 2024

Piața imobiliară a spațiilor de birouri a traversat un an turbulent, iar prima jumătate a anului 2024 nu face excepție. Cu o combinație de cerere fluctuantă, renegocieri contractuale și livrări limitate de noi clădiri, acest segment rămâne o reflecție fidelă a stării economice generale. 

Cererea și volumul închirierilor

În primele șase luni ale anului 2024, volumul închirierilor de spații de birouri a înregistrat o scădere semnificativă comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior. Astfel, volumul anual de închirieri a depășit 450.000 mp în 2023 - în timp ce, în primele șase luni din 2024, volumul de închirieri pentru spațiile de birouri din București a fost de 155.000 mp, ceea ce reprezintă o scădere de 13%.  Răzvan Gheorghe, CEO Activ Property Services, menționează că un număr de 110 tranzacții majore au fost semnate în prima jumătate a anului, spre deosebire de cele 120 de tranzacții înregistrate în aceeași perioadă a lui 2023. Această tendință poate fi atribuită mai multor factori, inclusiv situației economice fluctuante și unei cereri care se adaptează la modul de lucru hibrid adoptat de multe companii.

Cu toate acestea, rata de neocupare a spațiilor de birouri a început să scadă, ceea ce sugerează o anumită reziliență a pieței. „Astfel, în contextul lipsei livrărilor de noi clădiri și a unei cereri destul de susținute, rata de neocupare este în scădere de la începutul anului, ajungând la aproximativ 12,7% per total piață și sub 10% pentru stocul de clasa A”, mai spune directorul Activ Property Services. 

Tranzacții majore și renegocieri

Un aspect notabil al pieței din prima jumătate a anului 2024 îl constituie numărul de renegocieri și prelungiri de contracte existente, care au dominat volumul total al tranzacțiilor. Deși numărul total de tranzacții a scăzut, în comparație cu perioada similară din 2023, companiile au ales să optimizeze spațiile pe care le ocupă deja, în loc să caute noi locații.

Acest trend sugerează o strategie de prudență în rândul chiriașilor, care preferă să-și extindă sau să-și ajusteze contractele existente în loc să își asume riscuri prin angajamente pe termen lung în fața unei economii incerte.

Activ Property Services a intermediat, în prima jumătate a anului curent, cinci tranzacții pe segmentul de birouri: clinică de radiologie – 550 mp la Phoenix Tower; firmă servicii de transport – 400 mp închiriat la Medicarom; firmă servicii artistice – 450 mp închiriat în București; firmă IT – 400 mp închiriat la AFI Lake View și o altă firmă IT – 400 mp închiriat la Floreasca Park.

Provocările sectorului

În ciuda stabilității aparente a chiriilor, există provocări semnificative pe care piața le întâmpină. O scădere în livrările de noi clădiri a contribuit la restrângerea ofertei din piață, iar companiile se confruntă cu dificultăți în găsirea de spații adecvate care să răspundă nevoilor lor în continuă schimbare. Anul 2024 se pare că va fi marcat de livrări foarte limitate, cu doar câteva proiecte semnificative finalizate, ceea ce amplifică această problemă. „Anul acesta doar un singur proiect semnificativ este preconizat să fie finalizat în București: AFI Loft (16.000 mp)”, mai precizează Răzvan Gheorghe.

Perspective de viitor

Privind înainte, este esențial ca investitorii și dezvoltatorii să se adapteze continuu la schimbările din cererea de birouri. Deși cererea poate fi fluctuantă, există oportunități care pot fi exploatate - în special în segmentul spațiilor de clasă A, care continuă să atragă chiriași dispuși să plătească pentru dotări și locații superioare.

Sectorul IT&C va rămâne cel dominant din punctul de vedere al ponderii chiriașilor, însă cererea viitoare va fi mai diversificată, incluzând și alte sectoare. De asemenea, specialiștii observă un decalaj tot mai mare între clădirile moderne și cele vechi, în condițiile în care o serie de proiecte moderne sunt pregătite pentru 2026. Adoptarea tehnologiei în managementul imobiliar și transformarea clădirilor pentru a răspunde cerințelor de sustenabilitate și eficiență energetică va deveni din ce în ce mai importantă. Chirii mai mari vor fi asociate cu clădiri care oferă facilități adecvate și un mediu de lucru sănătos pentru angajați. 

Piața imobiliară a spațiilor de birouri în prima jumătate a anului 2024 a demonstrat o capacitate de adaptare și reziliență în fața provocărilor economice. Deși există o scădere a volumului închirierilor și livrărilor de noi clădiri, continuarea tendințelor de renegociere și dorința de a ocupa spații de clasă superioară sugerează că sectorul are potențial de creștere. Rămâne de văzut cum se va adapta piața în lunile următoare - cu o strategie adecvată, oportunitățile pot apărea chiar și în cele mai dificile condiții economice, este de părere CEO-ul Activ Property Services.